Nodyn cyfarwyddyd – mân werthiannau tir tenantiaethau

Er nad oes rhwymedigaeth ar y cyngor i werthu na phrydlesu unrhyw dir sy'n eiddo iddo, bydd o bryd i'w gilydd yn ystyried ceisiadau i brynu neu brydlesu parseli bach o dir gan berchnogion tai preswyl cyfagos.

Mae'r nodyn cyfarwyddyd hwn yn amlinellu'r gweithdrefnau ar gyfer ymdrin â'r ceisiadau hyn a'r costau dilynol y gall cais fynd iddo. Dylai hyn alluogi'r darpar ymgeisydd i roi'r ystyriaeth ddyledus i'r mater cyn penderfynu cyflwyno cais ffurfiol.

Dylai ymgeiswyr nodi bod unrhyw ffïoedd neu dâl yn ychwanegol at bris prynu neu rentu'r tir. Ar ben hynny, ni fydd talu unrhyw ffïoedd neu gostau eraill yn gwarantu y bydd cais i brynu neu brydlesu'r tir yn llwyddiannus. Ar ben hynny, os nad yw'r trafodiad, am ba reswm bynnag, yn cwblhau, ni fydd y cyngor yn eich ad-dalu am unrhyw dreuliau rydych wedi mynd iddynt.

Cyn cyflwyno cais ffurfiol i brynu neu brydlesu tir gan y cyngor, cynghorir pob ymgeisydd posib i gynnal trafodaethau cynllunio cyn ymgeisio â'r Awdurdod Cynllunio Lleol ar rinweddau eu cynnig. Dylai hyn eu galluogi i osgoi unrhyw ffïoedd ofer y gellir eu talu mewn sefyllfaoedd lle nad yw'n debygol y ceir caniatâd cynllunio ar y tir.

Rhesymau i'r cyngor gadw perchnogaeth o'r tir

Mae'r cyngor yn berchen ar dir at ddibenion gweithredol ac amwynderau ac ni fydd fel arfer yn ystyried ceisiadau ar gyfer gwerthu na phrydlesu tir sy'n cael ei gynnal fel man  agored. Yr enghreifftiau mwyaf cyffredin o'r math hwn o dir yw parciau cyhoeddus a chaeau chwarae ond gallai hefyd gynnwys tir amwynder mewn ardaloedd preswyl.

Mae'r canlynol yn darparu enghreifftiau o rai o'r rhesymau pam na fydd y cyngor fel arfer yn ystyried ceisiadau i brynu neu brydlesu tir:

• Mae diffyg mannau agored yn yr ardal leol
• Mae'r tir yn strategol bwysig i'r cyngor
• Mae'r tir yn addas i'w ddatblygu
• Gall y tir fod o ddiddordeb i grwpiau eraill
• Mae'r tir yn destun hawliau priffyrdd
• Mae'r tir yn cwmpasu hawl tramwy, llwybr beiciau, neu lwybr cyhoeddus
• Mae'r tir yn destun cyfamod sy'n cyfyngu ar ei ddefnydd
• Mae'r ffin yn cael ei rhannu gan fwy nag un eiddo
• Mae'r tir yn rhan o amddiffyniad gorlifdir
• Mae'r tir yn cynnwys gwasanaethau neu ddraeniau
• Mae'n dir lle gwarchodir cynefin/rhywogaethau
• Byddai gwerthu'r tir yn effeithio ar amwynder lleol neu'n peri iddo gael ei golli.
• Byddai gwerthu'r tir yn arwain at golli coed/llwyni/gwrychoedd

Y weithdrefn ar gyfer prynu parseli bach o dir sy'n eiddo i'r Cyngor

Sefydlu perchnogaeth tir

Cam cyntaf y broses yw i'r ymgeisydd gysylltu â thîm perchnogaeth tir y cyngor er mwyn canfod a yw'r tir yn eiddo i'r cyngor.  Gellir gwneud hyn drwy e-bostio estates@npt.gov.uk neu ffonio 01639 685250.

Ffurflen gais

Os yw'r cyngor yn cadarnhau ei fod yn berchen ar y tir a'ch bod am wneud cais i'w brynu neu ei brydlesu, yna bydd angen i chi wedyn lenwi'r ffurflen gais ar-lein.

Fel rhan o'ch cais, mae Cyngor Castell-nedd Port Talbot yn gofyn am ffi ymgeisio nad yw'n ad-daladwy o £150. Mae angen y ffi hon i dalu costau gweinyddol y cyngor wrth ddelio â'ch cais cychwynnol. 

Os bydd gwerthiant neu brydles y tir yn cwblhau wedi hynny, yna bydd y ffi ymgeisio yn cael ei didynnu o gostau cyffredinol prynu neu brydlesu'r tir.

Wrth lenwi'r ffurflen, dylech sicrhau eich bod yn datgelu'ch defnydd arfaethedig ar gyfer y tir ynghyd â'ch dull arfaethedig o ffensio/amgáu'r tir.  Ar ben hynny, dylech hefyd gynnwys cynllun o'r tir yr hoffech ei gaffael.

Unwaith y bydd y cyngor yn derbyn y cais, bydd yn cynnal yr ymgynghoriad mewnol angenrheidiol yn seiliedig ar yr wybodaeth rydych yn ei darparu.  Sylwer, os yw ymgeisydd yn newid ei feddwl am ddefnyddio'r tir, yna efallai y bydd angen cais a ffi newydd ar gyfer hyn.

Bydd y cyngor yn anfon e-bost cydnabyddiaeth o fewn cyfnod rhesymol o amser ar ôl derbyn eich ffurflen gais wedi'i chwblhau a'ch ffi. Yna bydd y tîm Ystadau yn penodi swyddog i ddelio â'ch achos.

Ymgynghoriad

Eiddo cyhoeddus yw unrhyw dir sy'n eiddo i'r cyngor, ac mae'n ofynnol i'r cyngor gydymffurfio â rhwymedigaethau statudol penodol yn ogystal ag ymgynghori â phobl y gall unrhyw werthiant neu denantiaeth arfaethedig effeithio arnynt.

Bydd y swyddog yn dechrau proses ymgynghori gydag adrannau perthnasol eraill yn y cyngor a chyda'ch Cynghorydd neu Gynghorwyr Ward lleol. Ar ben hynny, os yw eich caffaeliad arfaethedig yn effeithio ar dirfeddianwyr eraill yn y cyffiniau, yna bydd y cyngor fel arfer yn ymgynghori â nhw hefyd.

Yn gyffredinol, bydd y broses ymgynghori gychwynnol yn cymryd wyth i ddeng wythnos, ond ar gyfer achosion mwy cymhleth, gall y cyfnod ymgynghori gymryd mwy o amser. Fodd bynnag, sylwer y gall y broses gyfan gymryd misoedd lawer yn aml ac er y byddwn yn delio â'r holl achosion â chydymdeimlad, ni allwn roi unrhyw sicrwydd y bydd cais yn cael ei gwblhau o fewn amserlen benodol.

Unwaith y bydd y cyfnod ymgynghori wedi dod i ben, bydd y swyddog Ystadau yn ysgrifennu atoch yn amlinellu'r canlyniad. Os gall y gwerthiant neu'r brydles fynd yn ei flaen/ei blaen, bydd y cyngor yn rhoi Penawdau Telerau i chi, yn amodol ar gontract sy'n nodi'r sail bod y timau Ystadau'n barod i argymell bod y cyngor yn bwrw ymlaen â'r gwerthiant.  Bydd hyn yn rhoi terfyn amser i chi ar gyfer cadarnhau eich bod am fwrw ymlaen â hyn.  Fodd bynnag, cofiwch y bydd blaenoriaethau strategol y cyngor yn cael eu hystyried cyn unrhyw werthiant neu brydles, a gwneir argymhelliad i fwrw ymlaen dim ond os nad yw'r gwerthiant yn cael effaith andwyol ar y cyngor.

Awdurdodiad

Os yw'r cyngor yn penderfynu nad yw'n gallu gwerthu na phrydlesu'r tir, yna caiff llythyr ei anfon atoch yn nodi'r rhesymau pam nad yw'r cyngor yn gallu bwrw ymlaen â'r gwerthiant.  Mae unrhyw benderfyniad gan y cyngor i beidio â gwerthu'r tir yn derfynol a does dim hawl apelio.

Prisiad

Mae'n rhaid i'r cyngor o dan Ddeddf Llywodraeth Leol 1972 werthu'r tir am y pris gorau y gellir ei gael yn rhesymol. Er mwyn cydymffurfio â'r gofyniad hwn, bydd yn canfod gwerth marchnad agored y tir at y defnydd a fwriedir.

Er enghraifft, bydd unrhyw dir sydd i'w ddefnyddio ar gyfer parcio, garejys neu adeiladu estyniad i'ch eiddo'n cael ei brisio'n unol â hynny.

Gan y bydd y prisiad yn seiliedig ar y defnydd a nodwyd gennych, bydd y gwerthiant tir neu'r denantiaeth yn cynnwys cymalau cyfreithiol llym sy'n sicrhau na ellir ei ddefnyddio at ddibenion eraill yn y dyfodol.

Sylwer bod isafswm pris gwerthu o £1,500 am unrhyw ddarn o dir, waeth beth yw ei faint. Mae hyn yn golygu os yw gwerth agored y tir rydych yn gwneud cais i'w brynu'n cael ei ystyried yn llai na'r isafbris gwerthu, bydd pris y tir yn £1,500,

gan fod y gyfraith yn gorfodi'r cyngor i werthu tir am y pris gorau y gellir ei gael yn rhesymol.  Os bydd y swyddog o'r farn y gallai'r tir rydych wedi gofyn i'w brynu fod o ddiddordeb i bartïon eraill neu y gellid ei werthu ar gyfer tir datblygu, bydd y cyngor yn ei hysbysebu i'w werthu ar y farchnad agored ac ni fydd yn gallu delio â chi'n uniongyrchol.

Hysbysiadau statudol ar gyfer gwaredu mannau agored cyhoeddus

Os, fel rhan o'r ymgynghoriad, ydy'r swyddog Ystadau o'r farn bod y tir yn Fan Agored Cyhoeddus, yna mae'n ofynnol i'r cyngor o dan Ddeddf Llywodraeth Leol 1972 hysbysebu'r gwerthiant neu'r denantiaeth arfaethedig mewn papur newydd lleol am bythefnos yn olynol ac wedyn ystyried unrhyw wrthwynebiadau y mae'n eu derbyn. Er mwyn i'r cyngor gydymffurfio â'r gofyniad hwn, bydd yn ofynnol i chi dalu'r taliadau a geir am hyn o flaen llaw, sydd ar hyn o bryd tua £1000.  Os oes gwrthwynebiadau dilys i werthu neu brydlesu man agored, byddwn yn ystyried rhoi adroddiad i Gabinet y Cyngor am y mater er mwyn cael penderfyniad arno.

Cewch wybod am ganlyniad y penderfyniad ac a all y gwerthiant neu'r denantiaeth fynd ymlaen i'r cam nesaf.  Os na all y gwerthiant neu'r denantiaeth fynd yn ei flaen, ni fydd y cyngor yn rhoi ad-daliad i chi am gostau gosod yr hysbysiad Man Agored Cyhoeddus.

Caniatâd cynllunio

Mae'n debygol y bydd angen caniatâd cynllunio ar gyfer newid defnydd i newid y defnydd arfaethedig o'r tir, ac ar ei gyfer, bydd yn rhaid talu ffi ychwanegol i'r Awdurdod Cynllunio Lleol. Fe'ch cynghorir i drafod eich defnydd arfaethedig o'r tir gyda'r adran Gynllunio cyn bwrw ymlaen â'ch cais i brynu neu brydlesu'r tir.

Cyfrifoldeb yr ymgeisydd yw canfod a oes angen caniatâd cynllunio. Eich cyfrifoldeb chi hefyd yw sicrhau eich bod yn cael unrhyw ganiatâd cynllunio angenrheidiol ar gyfer newid defnydd, ynghyd â'r dystiolaeth sy'n cadarnhau bod y caniatâd yn ei le.   Ni fydd y tir yn cael ei werthu neu ei brydlesu nes bod cadarnhad wedi dod i law drwy'r ymgeisydd fod caniatâd cynllunio wedi'i gael at y defnydd arfaethedig.

Dylid nodi bod rôl y cyngor fel Awdurdod Cynllunio Lleol yn gyfan gwbl ar wahân i'w rôl fel tirfeddiannwr.  Yn unol â hynny, ni fydd unrhyw benderfyniad i waredu neu brydlesu'r tir yn berthnasol i'ch cais cynllunio.  Yn arbennig, ni ddylech dybio y bydd caniatâd cynllunio yn cael ei roi'n awtomatig am fod y cyngor wedi cytuno dros dro i werthu neu brydlesu'r tir i chi, neu i'r gwrthwyneb. Mae unrhyw benderfyniad gan y cyngor i werthu neu brydlesu'r tir yn gyfan gwbl ar wahân i unrhyw benderfyniad i roi caniatâd cynllunio.

Pan fydd angen caniatâd cynllunio, bydd unrhyw werthiant neu brydles yn amodol ar ganiatâd sy'n cael ei geisio. Dylid nodi y bydd ffi'n daladwy o ran pob cais cynllunio, gan gynnwys ceisiadau cynllunio i newid defnydd, sy'n cynnwys newid defnydd o fan agored i dir gardd preifat.

Ffïoedd a thaliadau eraill

Yn ogystal â phris prynu neu rentu'r tir, byddwch yn atebol am dalu costau cyfreithiol a ffïoedd syrfewyr y cyngor, yr amcangyfrifir eu bod ar hyn o bryd yn £995 yr un. Bydd y ffïoedd hyn yn daladwy ar ôl cwblhau'r pryniant. Bydd y ffi ymgeisio o £150 yn cael ei didynnu o'r costau hyn. Byddwch yn gyfrifol am eich costau cyfreithiol eich hun.

Ni fydd talu unrhyw ffïoedd yn gwarantu bod eich cais yn cael ei gymeradwyo.

Rhaid talu ffïoedd a chostau eraill ymlaen llaw ac ni chânt eu had-dalu. Os bydd y gwerthiant neu'r denantiaeth yn mynd yn ei blaen, ar y dyddiad cwblhau bydd yn rhaid i chi hefyd dalu'r pris prynu neu rentu y cytunwyd arno.

Nid oes eithriadau i dalu ffïoedd a chostau ategol.

Cwblhau Cyfreithiol

Os ydych yn cytuno â'r telerau ac amodau, yna gofynnir i chi gadarnhau eich cytundeb yn ysgrifenedig.  Bydd unrhyw ddogfennaeth sy'n ymwneud â'r gwerthiant yn cael ei hanfon ymlaen at Bennaeth Gwasanaethau Cyfreithiol y cyngor a fydd yn paratoi'r contractau i chi eu  cymeradwyo.

Rhaid i chi benodi'ch cyfreithwyr eich hun i ymdrin â'r pryniant tir a rhoi eu manylion cyswllt i'r cyngor. Byddwch yn gyfrifol am eu taliadau a'u halldaliadau yn ogystal â ffïoedd y gofrestrfa tir ar gyfer cofrestru unrhyw berchnogaeth tir newydd ac unrhyw dreth dir y dreth stamp ar ôl cwblhau.

Ni all tîm cyfreithiol y cyngor roi cyngor cyfreithiol i chi. Bydd tîm cyfreithiol y cyngor yn casglu pris prynu neu rentu'r tir ynghyd ag unrhyw ffïoedd sydd heb eu talu fel rhan o'r broses gwblhau.

Apeliadau

Os ydym yn gwrthod eich cais, byddwn yn eich hysbysu'n ysgrifennu, ynghyd â'r rhesymau pam. Fodd bynnag, nid oes gweithdrefn apelio ac mae'r penderfyniad terfynol yn ôl disgresiwn y cyngor yn llwyr.

Ni fydd unrhyw gais a wrthodwyd yn cael ei ailystyried am gyfnod o o leiaf 5 mlynedd.